Брокерская компания «BIZBERRY» специализируется в сопровождении сделок купли/продажи готового бизнеса.
Мы помогаем собственникам продать принадлежащий им бизнес, а инвесторам купить действующие предприятие.
Основные услуги продавцам бизнеса:
- Оценка стоимости компании (в т.ч. экспресс-оценка);
- Разработка мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности компании;
- Поиск инвесторов/покупателей бизнеса;
- Разработка оптимальной схемы продажи бизнеса;
- Юридическое сопровождение сделки.
- Основные услуги покупателям бизнеса:
- Оценка инвестиционной привлекательности рынка/бизнеса (в т.ч. сравнение с другими отраслями);
- Поиски инвестиционно- привлекательного бизнеса;
- Внутренний аудит компании (due-diligence);
- Юридическое сопровождение сделки;
- Управленческий консалтинг - обеспечение эффективности менеджмента.
В основе успешной работы компании лежит уверенность в том, что не бывает одинаковых объектов, как не бывает и одинаковых сделок. Именно поэтому мы всегда стараемся разработать индивидуальную схему работы с клиентами.
Земля была и остается самой главной ценностью во всем мире и одним из самых выгодных вложений денежных средств. Покупка и продажа земли становится важной составляющей рынка недвижимости.
Основанием написания данной статьи и проведения анализа рынка земли сельхозназначения послужило то, что в нашу компанию - компанию BIZBERRY обратились одни из клиентов за оказанием услуг по поиску покупателя на земли сельхозназначения и сельскохозяйственного предприятия.
Начиная, работу над этим проектом перед нами встал вопрос: «Кто сегодня может быть потенциальным покупателем земель сельхозназначения?».
Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.
Сельскохозяйственные потребители все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.
Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.
Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:
- подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
- местоположение земельного участка.
Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции.
Таким образом, мы видим, что существует два направления использования земли сельхозназначения – это использование непосредственно по ее целевому назначению и использование под строительство.
Сегодня на рынке земли сельхозназначения все большие обороты приобретает формирование крупных агрохолдингов, многие из которых являются игроками федерального масштаба, что является предпосылкой возникновения отдельного рынка для инвесторов земли сельскохозяйственного назначения, которые не будут их эксплуатировать сами, а буду сдавать в аренду сельхозпроизводителям. Т.е. идет предпосылка к созданию отдельного и очень емкого рынка земли сельхозназначения, на котором буду присутствовать как крупные сельхозпроизводители, так и средние и мелкие финансовые инвесторы, покупающие сельхоз земли и передающие их в управление или «эксплуатацию» специализированным агропромышленным операторам.
Земля сельхозназначения остается интересным и привлекательным ресурсом для застройщиков, особенно это касается неиспользуемых земель.
Используют земли под строительство те инвесторы, которые имеют собственное производство, приобретают земельные участки сельхозназначения для перевода их в земли промышленности и последующего размещения на них производственных баз и логистических центров. И это различные отрасли инвестирования и различные уровни доходности. Основными же инвесторами на этом рынке являются застройщики, имеющие опыт строительства многоквартирных домов и открывающие для себя новый сегмент рынка загородной недвижимости; крупные риэлтерские компании, реинвестирующие средства, вырученные от других проектов; банки и финансовопромышленные группы.
Для инвестора выгоднее приобретать земли сельскохозяйственного назначения, а затем осуществлять их перевод в иную категорию, так как доходность в этом случае может достигать от 100 % до 500 %.
Так, например, реализовать инвестиционный проект по строительству коттеджного поселка возможно только путем изменения вида разрешенного использования земельного участка (необходимо чтобы он был предназначен для дачного строительства) либо на земельном участке, переведенном из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
В соответствии с частью 2 статьи 7 ФЗ № 172 от 21.12.2004г. Закона о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую - перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается.
Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую
заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Такая процедура перевода является сложной не только для самого заявителя, но и для муниципальных властей, потому что именно они будут осуществлять мероприятия по проведению электричества, газопроводов, водопроводов, канализационных стоков и других объектов на территорию, возникшую в связи с переводом в земли населенных пунктов.
Учитывая, что самыми дорогими землями, производящими продукцию, являются земли сельхозназначения, то при планируемом переводе сельхозземель в иную категорию, необходимо доказать, что перевод земли в более низкую категорию обоснован и целесообразен, а при переводе оплатить недоимки государства за не производство сельхозпродукции и многое другое. Данная процедура экономически не очень целесообразна.
В действительности чаще всего достаточно изменить в рамках заданной категории (сельхоз) целевое назначение земли, например, для дачного хозяйства или садоводства, если основной целью перевода является возможность строительства домов для граждан на данном земельном участке. Если цель иная, то и рекомендации будут иными. Срок изменения целевого назначения – порядка 1 года. Зависит от конкретного земельного массива, его площади. От последнего обстоятельства зависит, в свою очередь, уровень принятия решения - районная администрация или областная.
Но существуют основные схемы, при которых строительство на землях сельхозназначения может осуществляться без изменения их целевого назначения (то есть оставаясь в рамках земель сельхозназначения) и решаются следующим образом. Получив в собственность или, как ранее, на иных условиях (например, «пожизненно наследуемое владение») некий кусок сельхозземель, решив проблему доведения документации на эту землю до права собственности, нужно «сформировать» на оформленном земельном участке крестьянское (фермерское) хозяйство. Это уже, фактически,- получение возможности строительства (не менее 20% от площади территории). Естественно, при соответствующей подготовке проектной документации на застройку.
Если на земельном участке планируется коттеджная застройка, то в состав «сформированного» крестьянского (фермерского) хозяйства вводятся членами этого хозяйства ряд будущих застройщиков, которым внутренними решениями правления хозяйства предоставляются положенные земельные участки из земель самого хозяйства. То есть территория крестьянского (фермерского) хозяйства «разбивается» на участки.
На этих участках, которые уже можно выводить в собственность (с соответствующим перепроектированием территории хозяйства) в соответствии с проектами застройки ведётся строительство. Строительные объекты (завершённые или незавершённые) регистрируются на получение права собственности на них в установленном порядке.
Бюрократическая процедура перевода сельхоз земель по предложенной схеме продлится примерно 1 год. Это наименее экономически затратная, но вместе с тем «серая» схема перевода сельхоз земель, так как в самом минимальном варианте действуют в ней представители различного ранга и уровня властей.
Сегодня ежегодные потери российского государства от сокращения сельскохозяйственных земель составляют порядка 300 млрд. рублей, или 20 % от стоимости производимой сельхозпродукции в стране.
Эти потери связаны не только с неэффективным использованием такого важного ресурса как сельскохозяйственные земли, но и с тем, что примерно четверть земель сельхозназначения находятся в подвешенном состоянии и здесь необходимо прийти к разумному балансу использования таких земель. Либо использовать заброшенные земли под жилищное строительство, либо использовать для сельскохозяйственного бизнеса, что в свою очередь требует вложения определенных инвестиций.
В этой связи приоритетным вопросом является необходимость совершенствования законодательной базы в отношении регулирования правового положения сельхозземель. А это, прежде всего упрощение процедуры кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки, уточнение критериев ненадлежащего использования земельных участков и разработка механизма соответствующих штрафных санкций, конкретизация оснований перевода земель из состава сельскохозяйственного назначения в другие категории с выплатой соизмеримой компенсации.
